30年楼龄卖11万/平，越秀最牛老破大，牛在哪

有时候，你不得不服。

当你以为珠城房已经站在广州顶峰，这时候30+年的越秀老房子却淡定地甩出一个王炸。

一套低楼层约134平的东湖北大院二手房，标准的老破大，却卖出了超过11万/平的高价。

网友们发出了灵魂三问——

为什么？搞什么？凭什么？

为此，我带着疑问走进了这个在老越秀卖出珠城价的小区。

另眼相看

很多人对越秀的老小区的认知是——

残、旧、乱的综合体。

具体点来说就是，外墙剥落、电线在低空中横行、小区上有乱摆乱放的垃圾和电动车、无人看管等等。

但东湖北大院推翻了这些刻板印象。

首先，小区的私密性并不比一些次新盘差。

小区有两个大门，均设置保安亭和门禁，这是第一道保险。

每栋大楼的一楼也设置独立门禁。

我随机检查了几个大门和电梯的门禁，其并没有因为年久而失修，大门的闭合也没有特别的问题，这是第二道保险。

来访人员并不能随意地进出，私密性管够。

接着，我在小区逛了一下，发现它的环境是真的很可以。

小区主干道两旁是粗壮的榕树，看得出来已经有一定的树龄，树冠大，大到几乎已经覆盖整条小路，达到遮阳挡雨的效果。

除了榕树之外，部分楼栋的一楼设置了花坛，部分居民种植的绿植也成为了小区的点缀。

虽然东湖北大院的环境不像现在小区园林做到四季都有花可看，但在有限的条件内做到郁郁葱葱的效果，已经很不错。

除了以上两点，最让我印象深刻的，是小区的规划和维护都做得比市面上很多次新小区要好。

我说两个细节。

第一，人性化的设计。

小区的人行道采用像陈家祠、人民公园那种景点同款的地砖，而且它和马路几乎没有落差。

一些需要上下的地方，譬如小区中央公园跟人行道之间，也设置了平缓、宽敞的斜坡。

这种设计更方便使用轮椅以及推婴儿车的人士。

此外，小区的儿童游乐区看得出来经过一段时间的维护和管理，譬如设置了防摔软垫。

在有限空间里面，能有一些人性化细节，对于一个30多年的老项目来说，已经是相当OK了。

第二，小区规划相对前卫。

很多老小区让人有种乱乱的感觉，很大程度都是规划的问题。

我们在看房时经常听到的人车分流、人车入口不同，其实都在避免出入动线显得杂乱。

东湖北小区的规划还是比较超前的，小区靠近东山湖一侧早就规划了停车场，而且还设置了充电桩。

虽然后来因为用车的人变多了，车子被迫停在主干道以及居民楼附近的专用停车位上，看起来有点人车不分流，但老小区能做到这个地步已经不错了。

此外，东湖北大院最让我惊讶的是它早已经规划了专门的自行车、摩托车停放处。

目前，一些电动车也是停在这些区域，小区还在停放处设置了专门充电口。

要知道很多老小区甚至是次新房的车主，不是将电动车乱停乱放，就只能退而求其次摆在小区外，这个小区能活用空地不断地调整，做新的规划，也是很难得了。

当然，小区软实力是一回事，配套也是它的另一张王牌。

首先，它小学对口的是越秀第一梯队东山培正，有比较高的书包房属性。

再加上，这个小区基本是4-6层的小高层，密度比较低，小区在东山湖旁边，附近预留了进出东山湖公园的出入口，环境不错。

有湖景和学区的再加持，就是这个小区很大的加分项，可以说如今东湖北小区是超越越秀大部分书包房，甚至是成为能与珠城PK的存在。

基本盘和增长点

最后我谈谈一些自己的看法。

很多后台粉丝问我们，怎么去判断一个小区住得舒不舒服，有没有涨的可能，是不是标杆盘……其实就看它的“均好性”。

凭什么大家都在越秀，加上都在新河浦附近，甚至都是培正的书包房，这套30+年的东湖北大院就能做到片区的老大？连二手都那么吃香？

因为在同等条件下，它在其他领域就是比别人领先一点。

譬如做了超前规划，让整个小区看起来不会杂乱，譬如加装人性化的设置，让人看得出物业的管理与维护的水平……

尤其是对于自住客的来说，区位、配套只是一个项目基本盘，房子始终有折旧的可能，未来5-10年，项目拼的就是软实力。