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房产 中商网 2022-10-08 526浏览

“3亿欠款变成房”背后:工抵房数量激增,折损3成供应商吃哑巴亏


抖音网红老四曾经演绎过一个段子,主人公是个包工头,为了跟开发商要账急得嘴角生疮,最后还是被开发商用2套房子抵了账。

段子来源于生活。

9月22日,一家设计公司“尤安设计”为了缓解资金压力,与7家房企进行债务重组,一次拿下了144项工抵房,价格达到2.95亿元。

这些房企不仅有融创、宝能这样的民营企业,也有保利、金茂这样的央企。

工抵房在房地产行业是常见现象。在开发商资金紧张的情况下,通过工抵房的合作方式,开发商缓解了一定的资金压力,而供应商也能实现部分回款。

只不过,在市场上行期,被抵账的房子很容易换成钱;但在下行周期,却成了无可奈何的妥协。


债主们大多别无选择。

无论是作为甲方的房企,还是作为乙方的广告、工程等合作方,基本都说了一句话,“好歹还能有房子拿。”

3亿欠款变成“房”

根据尤安设计发布的公告,其将与绿地控股、融创中国等相关债务重组人进行债务重组。

债务重组人拟以其开发建设的总建筑面积约1.72万平方米的144项商品房(含住宅、公寓、商办用房、停车位),作价2.95亿元(已含增值税),用以抵偿其所欠付公司的设计咨询费合计约2.95亿元,差额9.89万元由公司以现金方式结付。

这些项目包括已建成的项目,但大多为在建项目,并且绝大部分未签署预售合同,其中债权金额最大的是绿地集团,达到了2.6亿元。

但实际上根据机构出具的资产评估报告结果,这批抵债房产于2022年8月31日(为评估基准日)的评估价值仅有2.5亿元。

对于这部分减值,尤安设计只能“吃哑巴亏”。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向《凤凰WEEKLY地产》表示:“接受工抵房也是没办法,这家企业的情况可能一是工程项目比较大,另外就是有历史的欠账因素。”

尤安设计曾享受过房地产高增长的红利。


从2018年-2021年,其营收为7.3亿元、8.54亿元、9.26亿元及9.55亿元,净利润为1.28亿元、2.65亿元、2.92亿元及3.04亿元。

但2022上半年,尤安设计的营业收入2.23亿元,同比下降51.76%;实现归属于上市公司股东的净利润为-679.41万元。

根据尤安设计此前公告,其上半年计提资产减值准备5001.57万元,将导致公司2022年度1-6月利润总额减少。这些减值主要来自应收账款,而此次债务重组的标的,就是与这些房企的应收账款。

激增的工抵房

最近两年,随着房地产行业进入深度调整期,开发商的资金压力骤增,工抵房的数量也较之前有所上升。

根据CRIC克而瑞的监测,自去年9月以来,市场上的“工抵房”数量激增,不仅在二、三线城市频频现身,也在广州、成都、南京等一线、新一线城市冒头。

而在近期,抖音、小红书等平台都能看到中介发布的“工抵房”广告。

当然,最大的考验还是如何将这些房产变成回款。

“这是一个非常漫长的过程。”李宇嘉说。


工抵房的模式并不复杂,开发商抵给房源后,他们通过中介或其他渠道销售,开发商配合更名、办理按揭等工作,但如何规避风险成为这些企业需要共同面对的问题。

一位广告服务商人士向《凤凰WEEKLY地产》表示:“开发商会把最不好卖的房源拿出来抵给供应商,而且一般是按照原价抵,但实际上市场成交价会低很多,这两条已经让我们很难接受。”

另外,他还分析称:“抵的房子还要拿去销售,这个周期很长。即便销售出去,钱也是先到开发商账户,你拿到这笔房款还需要很长一段时间。还有,按照我们的经验,工抵房的折损率很高,在28%到35%之间,等于100万的房子要折损28万到35万。”

但一位大连开发商人士向《凤凰WEEKLY地产》说,他们公司能工抵房的都是长期合作的公司,价格不会差得特别离谱,对方也得考虑未来合作。“毕竟在开发商不好过的时候也不能落井下石,双方商量着来。”

即便是明显的吃亏,很多开发商的合作方还是会选择接受,“有欠款的只能这样了,多少能回点,卖不出去是资产,卖出去就能回款。你要是硬挺,没准企业就倒了。”上述广告商表示。

甚至有的工程方想要工抵房而不得。

江苏一位承建商向《凤凰WEEKLY地产》表示:“我们这边只有总包和影响后期施工进度的企业,才有去谈工抵房的资格。已经交付的工程,即便是没有出险的企业,后面再要回款就难了。”

为了规避这种风险,他说,“目前已经不做民营企业的项目了。”

监管的“保护”

上述广告商坦言,工抵房其实有很多风险,但他们没有很好的方法来规避。

“我们只跟开发商签了抵房协议,这个钱自动进入开发商的账户,抵给你的房要更名给新的买房人,这中间我们还得防止有一房两卖的情况。比如,开发商把房子抵了我们的广告款,但卖房的钱他们也不给我们,相当于卖了两次。”他说。

当然,目前预售资金监管趋严,这给供应商结款提供了一定保障。

上述承建商表示:“现在一些进度款可以拿到,但最后的验收结算现在还拿不到,这部分占到30%到40%。”

而一位房企人士向《凤凰WEEKLY地产》表示:“现在我们是一栋一栋建设,然后一栋一栋拿预售证,供应商都要现款,如果没有,直接就撤场了,很多项目竣工备案了才给集团钱。”

融创的一位内部人士则向《凤凰WEEKLY地产》坦言:“在保交楼的背景下,这样的方式会倒逼开发商向供应商付款。”

而上述拿到工抵房的广告商说,对于资产他们基本上还是会评估,不是所有项目都可以抵。“当然如果是大一点的企业,因为价格有优惠,内部也会消化掉一些。”

很多供应商盼着更多预售资金监管方面的措施出台,也盼着随着纾困资金的逐步到位,开发商项目的资金压力能够缓解。毕竟这么多年,谁都希望能跟合作伙伴长久、和睦地走下去。

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